La Ley de arrendamientos urbanos en el artículo 9.3 prevé la necesidad de vivienda permanente del arrendador o de sus familiares como una causa de denegación de la prórroga forzosa del contrato.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
En nuestro sistema jurídico, la copropiedad o condominio viene configurado como la comunidad aplicada al derecho de dominio, siendo la modalidad más relevante la comunidad de bienes y derechos.
En nuestro derecho ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, sin que los demás puedan oponerse, siempre que no exista pacto en contrario. Cada uno de los integrantes podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.
Si una vez declarado el derecho a extinguir el condominio por el Juzgado no hubiera acuerdo para su venta, se puede instar la ejecución de Sentencia, que consiste, si el bien no es divisible, en la puesta en venta en pública subasta de la vivienda.
Dentro del procedimiento de ejecución, hay un paso esencial que es imprescindible regular correctamente a los efectos de poder generar seguridad jurídica a tu cliente. Ese paso es la fijación del pliego de condiciones de la subasta.
En este artículo vamos a comentar alguno de los que se pueden proponer; es importante resaltar en ese pliego de condiciones, y veremos más adelante por qué, que estamos ante una división de la cosa común, y que, por tanto, de facto no hay ejecutante ni ejecutado como en un procedimiento hipotecario.
Es importante dejar reflejado el valor por el que sale la subasta y reseñar el 5% por el cual un tercero debe consignar si pretende pujar por la vivienda (los copropietarios estarían exentos de dicho pago).
La vecindad o contigüidad de los predios impone a sus titulares una serie de limitaciones para hacer posible el ejercicio pacífico del derecho de propiedad de los vecinos, y que se funda en la necesidad de compatibilizar el derecho de propiedad limitado al derecho de propiedad igual o paralelo que ostentan los titulares de fincas próximos o colindantes.
Al respecto, el texto del art. 592 del código civil (en adelante CC) es claro y terminante:
"Si las ramas de algunos arboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y, si fueren las raíces de los arboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad".
Adjuntamos nuevo modelo de demanda de liquidación de gananciales que hemos presentado recientemente en el despacho.
Aprovechamos con el presente artículo para profundizar aún más en este procedimiento que se sustancia con posterioridad a la firmeza del inventario.
En el caso que nos ocupa, la partida más importante corresponde a las aportaciones realizadas por el matrimonio a favor de la vivienda privativa de uno de los cónyuges. Se podría haber solicitado en el inventario un porcentaje a favor de la Sociedad de Gananciales, toda vez que las aportaciones se hicieron a favor de la vivienda familiar. En cumplimiento de los artículos 1354 y 1357 del Código civil, cuando los pagos a plazos se realizan sobre la vivienda familiar, se genera un proindiviso ganancial privativo sobre ese bien, aunque el bien esté registrado a nombre de uno de los cónyuges. En este caso, y en aras de generar menos problemática a la resolución del conflicto, se solicitó directamente los importes aportados a los que la demandada manifestó su allanamiento en la comparecencia de formación de inventario (809 de la LEC):
Adjuntamos en este artículo demanda de ejecución de Sentencia que declara el derecho a nuestros representados a extinguir el proindiviso, en este caso, de una nave.
Generalmente una vez obtenida Sentencia firme que declara el derecho a extinguir el condominio, las partes suelen llegar a un acuerdo extrajudicial para que el inmueble sea vendido en Notaría, y evitando así la pública subasta.
Pero en ocasiones, como en el caso que nos ocupa, no se llega a un acuerdo, no quedando otra opción que instar al Juzgado que se ejecute ese derecho, el cuál sólo puede ejercitarse mediante la venta del inmueble en pública subasta.
Son procedimientos, las ejecuciones, en los cuales hay que comunicar un pliego de condiciones para la subasta, cuestión esencial a los efectos de amparar los derechos de nuestros representados, que podrán, por otro lado, asistir y participar en la pública subasta si así lo desean.
Compartimos modelo de oposición de demanda de extinción de proindiviso que se presenta contra nuestro cliente por el vehículo que compartía con su ex pareja.
Estamos ante un asunto peculiar, puesto que no existía régimen económico matrimonial que rigiera esa relación toda vez que no estaban casados. El vehículo está a nombre de la demandante, si bien se abonó con dinero, en gran parte, de nuestro cliente.
Por tanto, y así lo explicamos en nuestra contestación, entendemos que no procede una extinción de condominio al no existir éste; y tampoco está legitimado mi representado para responder de una reclamación sobre un vehículo que no le pertenece.
El procedimiento judicial de formación de inventario,dentro de la liquidación de la sociedad de gananciales, es fundamental a los efectos de fijar las partidas que, posteriormente, van a ser repartidas. En los procedimientos judiciales es importante fijar bien la formación de inventario, toda vez que las partidas que no sean incluidas en ese momento procesal no podrán aportarse en la fase de liquidación.
El procedimiento judicial parte primero de una demanda de formación de inventario, en dicha demanda se debe desglosar, no es necesario valorar, los bienes del activo y del pasivo de la sociedad de gananciales. En este inventario es importante conocer en profundidad qué son bienes gananciales y cuales no; por ejemplo, las aportaciones a la compra de una vivienda privativa de uno de los cónyuges deben incluirse en el activo de la sociedad, como unas cuantías que deben reclamarse al cónyuge beneficiado por esas aportaciones gananciales en beneficio de su patrimonio. Si fuese al revés, si las aportaciones se hicieron con patrimonio privativo en beneficio de un bien ganancial, esas cuantías deberán incluirse en el pasivo de la sociedad, como deuda de ésta a favor del cónyuge que aportó patrimonio privativo.
Compartimos en el presente artículo Resolución del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sanlúcar la Mayor, por la que se estima pretensión principal de nuestra representada. En el presente procedimiento nuestra representada reclamaba a su antigua pareja las aportaciones que se hicieron en beneficio de su patrimonio.
Es habitual que en situaciones de pareja, que no existe un régimen económico matrimonial, se compre patrimonio y al terminar la relación se pueda hacer balance de las aportaciones realizadas en beneficio de patrimonio del otro.En este caso se hicieron aportaciones para la compra de un inmueble que registralmente estaba a nombre de la parte contraria. El demandado reconoció en el procedimiento que esas aportaciones se hicieron, pero basó su negación a admitir esa deuda en el hecho de que existe un condominio sobre la vivienda y, por tanto, el procedimiento adecuado sería la de iniciar un procedimiento de extinción de condominio.
Es cuestión habitual que inmersos en la liquidación de la sociedad de gananciales, uno de los ex cónyuges tenga una deuda frente al otro en concepto de pensión de alimentos. Estamos hablando de una deuda personal, que no pertenece a la sociedad de gananciales y que, por tanto, siendo rigurosos no puede formar parte del inventario de la sociedad de gananciales.
Por tanto, en el inventario judicial no se puede incluir como partida la deuda de pensión de alimentos que uno de las partes pueda tener frente a la otra. El que no se entienda como partida de la sociedad, no significa, y esta es la cuestión esencial, que el lote que se adjudique al ex cónyuge deudor deba responder por la deuda de pensión de alimentos.
Es por todo lo anterior que es esencial iniciar la correspondiente ejecución de pensión de alimentos, con las ampliaciones que se deban ir realizando al amparo del incremento de deuda que se genere y, en el momento de liquidar la sociedad, solicitar del juzgado que se devengue, del lote que se pudiera adjudicar al progenitor deudor, la cantidad de pensión de alimentos que se adeude en ese momento.
Adjuntamos en este artículo demanda de liquidación de gananciales. Estamos ante la segunda fase, previamente se debe fijar el inventario al amparo del artículo 809 de la LEC.
Estamos por tanto en el procedimiento definitivo, el inventario ya es inamovible y la liquidación tiene como objetivo el reparto de la sociedad, pretendiendo siempre un reparto que evita condominios y compensaciones excesivas entre los cónyuges.
No olvidemos que, siguiendo las directrices del 810 de la LEC, en caso de no haber acuerdo entre las partes se designará un contador partidor que realizará las operaciones divisorias, y en su caso los tasadores pertinentes para objetivar el valor de los inmuebles.
La demanda de liquidación debe ser rigurosa, y se deben realizar valoraciones de las partidas, cuestión que no debe hacerse en el inventario. Es en estos momentos donde definitivamente se realiza la liquidación, y los valores y adjudicaciones deben ser claras y objetivas.
La comparecencia que prevé el artículo 810 de la LEC para llegar a un acuerdo debe ser esencial a los efectos de generar más costes a los clientes, toda vez que la designación de los profesionales (contador partidor, y peritos) es imprescindible y exigida por el 810 a falta de acuerdo.
Como norma general, en España todo copropietario puede pedir la disolución judicial de un bien cuya propiedad le pertenece no de forma exclusiva sino solo en una parte.
Es importante recalcar que la división de la cosa común la puede pedir en cualquier momento, siendo este un derecho imprescriptible.
Cuando se trata de bienes indivisibles ( Ej: Una casa, un coche, un local comercial..) el primer paso es negociar con los demás propietarios la adjudicación a uno de ellos compensando a los demás el precio.
Compartimos con el presente acuerdo elaborado conjuntamente con la parte contraria en un procedimiento de extinción de proindiviso judicial.
Es habitual en este tipo de procedimientos llegar a un acuerdo a los efectos de evitar una pública subasta que en nada beneficia a las partes.
En el presente asunto, en el trámite de contestación a la demanda interpuesta por este despacho, el demandado aceptó negociar un acuerdo que quedó plasmado en el documento que compartimos.
SENTENCIA OBTENIDA POR ESTE DESPACHO. SE DECLARA LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO CON LA EXPRESA CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA.
En el presente procedimiento la parte demandada había planteado dos excepciones procesales, por un lado que se entendiera que había prejudicialidad penal y, por otro, que se apreciara falta de litisconsorcio pasivo necesario al estar casado el demandado propietario del local
El juzgado, como se expresa en la resolución, desestimó en la vista ambas excepciones; por un lado hay un procedimiento penal abierto contra los demandantes por una cuestión de posible administración desleal, apropiación indebida, etc..pero en todo caso, y así lo resuelve este Juzgado, dicha cuestión penal en nada tiene por qué afectar al derecho de extinguir el proindiviso, ya que de existir delito en el procedimiento paralelo, en ningún caso eso determinaría que no habría el derecho ejercer los derechos que otorgan a mis representados a extinguir la copropiedad, al amparo de los artículos 400 y siguientes del Código civil.
SI EL PROGENITOR O LA PROGENITORA QUE OSTENTA LA CUSTODIA DE LOS HIJOS, TIENE UNA RELACIÓN ESTABLE DE CONVIVENCIA CON OTRA PERSONA, SE PUEDE INTERESAR LA EXTINCIÓN DEL DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR Y LA CONSIGUIENTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES.
Con fecha 20 de noviembre de 2018 ha sido dictada por el Tribunal Supremo la Sentencia 641/2018, que se adjunta para su lectura, la cual establece que en ese caso, la progenitora que ostenta la custodia de los menores por habérsele atribuido por sentencia, y por tanto goza del uso y disfrute de la vivienda asignada a sus hijos, pierde ese derecho desde el momento en que convive en relación estable con otra persona.
Si has sufrido una negligencia dental, en primer lugar es fundamental tener claro quién es el responsable último al que poder reclamar.
Es muy importante distinguir entre si la negligencia dental se ha producido en un centro sanitario público o en un centro sanitario privado (Clínicas privadas).
1. NEGLIGENCIA EN CENTRO SANITARIO PÚBLICO
Si la negligencia se ha producido en un centro sanitario público, tendremos que presentar una reclamación por responsabilidad patrimonial ante la administración sanitaria.
La sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Segunda del Tribunal Supremo en su sentencia 1462/2018, ha declarado exentas del pago de IRPF las prestaciones por maternidad percibidas de la Seguridad Social, ratificando una sentencia anterior del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) de 2017.
En su Sentencia el tribunal Supremo concluye que la prestación por maternidad puede incardinarse en el supuesto previsto en el párrafo tercero de la letra h del artículo 7 de la LIRPF, y por ello el recurso de casación ha de ser desestimado y establecer como doctrina legal que “las prestaciones públicas por maternidad percibidas de la Seguridad Social están exentas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.”
¿QUE PASOS TENGO QUE SEGUIR PARA RECUPERAR EL IRPF DE LA PRESTACION POR MATERNIDAD?
Compartimos con el presente Auto de Ejecución tramitado en este despacho, en el que nuestro cliente era parte ejecutada por un incumplimiento de visitas; concretamente el día de la madre no dejó a su hijo con su madre.
La situación viene generada porque la madre nunca devolvía al hijo al domicilio de nuestro cliente, pese a que así debiera establecerse, puesto que el día del padre así se regula.
El problema nace en la falta de concreción en la Sentencia de divorcio sobre si el día de la madre existe obligación o no devolver al menor al domicilio paterno cuando el día de la madre corresponde con el fin de semana que le toca estar con el padre.
El régimen económico del matrimonial es más importante de lo que pueda parecer, en el momento que se contrae matrimonio. Entendemos que un ejercicio de pedagogía jurídica respecto a las virtudes de cada uno de los regímenes legales aplicables puede ayudar a solventar de una manera menos problemática los distintos conflictos que puedan surgir cuando la crisis matrimonial pueda iniciarse.
Es cierto que la elección del régimen económico matrimonial en los momentos en los que existe confianza mutua no afecta al día a día de la convivencia, puesto que el día a día del matrimonio no está marcado por el régimen elegido. Es obvio que en el momento que se inicia un matrimonio es difícil pensar en otras cuestiones pero eso no significa que no debamos ser previsores, el hecho de valorar las distintas opciones que nuestro régimen jurídico nos otorga no significa desconfianza, sino precisamente la finalidad es conseguir que sea la propia autorregulación de los cónyuges la que determine la eventual liquidación del régimen económico y no las exigencias que vengan establecidas por el régimen económico legal que nos haya sido “impuesto”.
La liquidación del régimen económico del matrimonio puede llegar a ser muy conflictivo, y en muchos casos una adecuada autorregulación mediante capitulaciones puede hacer que estos procesos sean menos traumáticos.
SENTENCIA CONSEGUIDA POR ESTE DESPACHO QUE DETERMINA QUE LA INDEMNIZACIÓN POR DESPIDO ES PRIVATIVA AL HABERSE PRODUCIDO EL MISMO UNA VEZ PRODUCIDA LA SEPARACIÓN DE HECHO
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 29 de diciembre de 2017. Existía un debate jurisprudencial que no terminaba de aclararse sobre la indemnización por despido y su carácter ganancial o privativo.
Este debate se resolvió entendiéndose que la indemnización por despido tiene carácter ganancial, en proporción, eso sí, a los años trabajados durante el matrimonio. Pero, y este es el aspecto más importante, siempre que el despido se produjera estando vigente la Sociedad de Gananciales.
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