La licencia urbanística es un acto administrativo que se traduce en una autorización para llevar a cabo una obra o actividad.
Se trata de un mecanismo de control previo de la actuación proyectada por el administrado, para verificar y comprobar si se ajusta o no a la ordenación urbanística vigente.
La licencia es un acto rigurosamente reglado, lo que quiere decir que la administración únicamente podrá denegarla si lo pretendido infringe la ordenación urbanística, siendo obligatorio su otorgamiento en caso contrario.

La declaración responsable es un documento suscrito por un interesado en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos por la normativa vigente para acceder al reconocimiento de un derecho o facultad o para su ejercicio, que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente a dicho reconocimiento o ejercicio.

Son entidades privadas legalmente homologadas que cuentan con la preceptiva autorización Municipal para desempeñar funciones de verificación, inspección y control del cumplimiento de la normativa urbanística.

Documento expedido por la entidad colaboradora en virtud del cual se acredita el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa urbanística aplicable para la realización de las actuaciones urbanísticas solicitadas.

Toda aquella actividad industrial, mercantil o profesional que consiste en la producción de bienes o prestación de servicios.

Con independencia de que decidamos solicitar licencia o en su caso presentar la correspondiente declaración responsable, antes de iniciar una actividad o ejecutar una obra debemos asegurarnos de que lo que vamos a realizar es legalizable.

De esta forma evitaremos el riesgo de invertir tiempo y dinero en una actuación que es inviable urbanísticamente, lo que determinaría, inevitablemente, el cese y clausura de la actividad o la demolición de lo indebidamente construido (Ej.: Ejercer una actividad de oficinas en la planta tercera de un edificio residencial cuando el plan general únicamente lo permite en planta baja y primera)

La Ley diferencia dos regímenes o sistemas para calificar las infracciones: un régimen general y un régimen específico.

A) Dentro del régimen general previsto en la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001 destacan:

Infracciones muy graves:
• La destrucción o el deterioro de bienes catalogados por la ordenación urbanística o declarados de interés cultural [ art. 204.2.c) de la Ley].
• El incumplimiento de medidas provisionales o cautelares adoptadas en un procedimiento de protección de la legalidad urbanística [ art. 204.2.b) de la Ley].

Infracciones graves:
• La realización de obras o usos del suelo sin la cobertura formal obligatoria de aprobaciones, calificaciones, autorizaciones, licencias u órdenes de ejecución o cuando se realicen contraviniendo lo dispuesto por éstas [ art. 204.3.a) de la Ley].
• La implantación y el desarrollo de usos incompatibles con la ordenación urbanística vigente [ art. 204.3.b) de la Ley].
• La negativa y la obstrucción al labor inspectora [ art. 204.3.d) de la Ley].
• El art. 204.4 de la Ley establece que serán consideradas infracciones leves aquellas acciones u omisiones que no sean tipificadas como infracciones graves o muy graves.

Infracciones leves:
• El art. 204.4 de la Ley establece que serán consideradas infracciones leves aquellas acciones u omisiones que no sean tipificadas como infracciones graves o muy graves.

B) Dentro del régimen específico, La Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid, establece una serie de supuestos en los que se aplicará un régimen de infracciones específico diferenciando por materias.

Infracciones muy graves:
• Ejecución de obras y ejercicio de actividad sin la declaración responsable o el proyecto técnico.
• Ejecución de obras y ejercicio de actividad contradiciendo lo manifestado en la declaración responsable o en el proyecto técnico presentado;
• Falsedad en la declaración responsable o el proyecto técnico previsto para la ejecución de obras y ejercicio de actividad (en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2012 (LCM 2012, 111)

Infracciones Graves:
• Implantación de actividades o modificación de existente (sin ejecutar obras) sin presentación de la declaración responsable o de la documentación técnica específicamente exigida.
• Implantación de actividades o modificación de existente (sin ejecutar obras) contraviniendo lo señalado en la declaración responsable y en la documentación técnica presentada
• Falsedad en la declaración responsables o en la documentación técnica prevista para la implantación de actividades o modificación de existentes (sin ejecución de obras) de las incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2012 (LCM 2012, 111) .
• Negativa u obstrucción a las labores de verificación y control posterior.

Infracciones leves:
• Realización de otras actos de naturaleza urbanística sin la previa comunicación y liquidación de tasa correspondiente;
• Cualquier otro acto u omisión que contravenga el régimen específico establecido por la Ley 2/2012 (LCM 2012, 111) para las actuaciones urbanísticas.

Las infracciones urbanísticas serán sancionadas mediante la imposición de multas pecuniarias.
Las multas se impondrán considerando el siguiente baremo en base a la calificación de la infracción a sancionar:

– Las infracciones leves serán sancionadas con multa de 600 a 30.000 euros.
– Las infracciones graves serán sancionadas con multa de 30.001 a 600.000 euros.
– Las infracciones muy graves serán sancionadas con multa de 600.001 a 3.000.000 de euros.

Si como consecuencia de una denuncia o inspección Municipal, el ayuntamiento detecta que hemos cometido una infracción urbanística, deberá iniciar, sucesivamente, dos procedimientos administrativos:

1. Procedimiento de protección de legalidad urbanística. Tiene por objeto obligar al titular de la vivienda o local a restaurar la legalidad urbanística. El Ayuntamiento nos remitirá un escrito (Orden de Legalización) donde nos informará de las actuaciones a realizar y del plazo que tenemos para ello (2 meses).
En caso de no cumplir lo indicado, continuará la tramitación del procedimiento administrativo, dando lugar, según se trate de obras o actividades, a la demolición de lo indebidamente construido o al cese y clausura de la actividad.

2. Procedimiento sancionador. Concluido el expediente de disciplina urbanística, se procederá a iniciar el correspondiente expediente sancionador. El expediente sancionador, a diferencia del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, tiene por objeto, únicamente, imponer la correspondiente sanción a la persona que ha cometido la infracción urbanística ( Ej.: Abrir un negocio sin obtener la preceptiva licencia o presentar la correspondiente declaración responsable, la ejecución de una obra de cerramiento de terraza en una vivienda sin la preceptiva licencia Municipal, la colocación de carteles y vallas publicitarias sin la preceptiva licencia Municipal……), todo ello sin perjuicio de la obligación de ajustar la obra o actividad a la ordenación urbanística.
Es importante tener muy presente que ambos expedientes se tramitan de forma sucesiva, si bien, el cumplimiento de la sanción impuesta en el expediente sancionador en ningún caso restaura la legalidad urbanística, ni la legalización de la actuación exime, en ningún caso, del cumplimiento de la sanción impuesta.

Si estamos desarrollando una actividad sin licencia o bien si tenemos alguna parte del local o de las instalaciones que no se corresponden con la licencia que nos han concedido, el Ayuntamiento, previa inspección Municipal, podrá iniciar un expediente de cese y clausura que podrá afectar a toda la actividad o bien a aquella parte de la actividad que no está legalizada. En estos casos, lo mejor es iniciar los trámites para legalizar la actuación con la mayor celeridad posible, de manera que podamos obtener la licencia o presentar la declaración responsable antes de que el expediente de cese y clausura haya concluido.

La prescripción de las infracciones urbanísticas se producirá por el transcurso de cuatro años, salvo las que afecten a zonas verdes y espacios libres que no tienen plazo de prescripción. Teniendo en cuenta el plazo de prescripción mencionado en el párrafo anterior, si transcurren cuatro años desde la total terminación de una obra y no se ha abierto ningún expediente de disciplina urbanística, se entiende que ha caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, y en consecuencia, el Ayuntamiento no me puede obligar a legalizar, salvo que la infracción afecte a zonas verdes o espacios libes, en cuyo caso, podrá iniciar el expediente sin limitación de plazo.

Tal y como ha señalado la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la carga de la prueba de haber transcurrido el plazo de prescripción de la infracción, ha de soportarla, no la administración, sino quien voluntariamente se situó en la clandestinidad al realizar las obras.
En cuanto a los medios de prueba admisibles para probar la prescripción podemos señalar:

• Fotografías aéreas oficiales que acrediten que han transcurrido cuatro años desde la total terminación de las obras.

• Documento notarial que acredite la existencia de la infracción urbanística habiendo transcurrido el plazo de cuatro años de prescripción.

• Documento público válidamente emitido por el órgano competente de la Administración Pública que acredite que la Administración conocía o debía conocer la comisión de la infracción.

• Certificados de técnicos que acrediten la realidad física y constructiva de las obras de hace más de cuatro años, en cuyo caso se deberá exigir que esté visado a afectos de la asunción de correspondiente responsabilidad en caso de falsedad u omisión.

En ningún caso se tendrán en cuenta a la hora de proceder a la declaración de la prescripción, facturas, albaranes y cualquier otro documento que no acrediten de forma fehaciente que a fecha de su emisión había sido consumada la infracción urbanística.