Ponemos a vuestra disposición el contenido de la ponencia impartida por este despacho relativa a las "Cuestiones Urbanísticas a tener en cuenta antes de comprar o vender una vivienda".
En esta ponencia se pretende dar una visión de conjunto de los principales problemas que puede generar tanto para el comprador como para el vendedor la compra venta de una vivienda o local donde se han realizado obras ilegales.
Estas cuestiones suelen no tenerse muy presentes a la hora de valorar la compra de un inmueble, pudiendo comportar serios problemas en el futuro ante la eventual apertura por parte del Ayuntamiento de los correspondientes expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística.
A nuestro entender es importante tener en cuenta 6 aspectos fundamentales:
Una construcción es ilegal en términos urbanísticos cuando no cumple con la legalidad urbanística. En términos generales, pueden distinguirse tres categorías:
a) Construcciones contrarias al planeamiento.
b) Construcciones compatibles con el planeamiento realizadas sin licencia.
c) Cambios de uso.
- Construcciones contrarias al planeamiento
Construcciones que, en ningún caso, están autorizadas por el planeamiento urbanístico, ya sea porque se han implantado en suelo no apto para la construcción o se han realizado sin observar las limitaciones establecidas en la Ley.
Ejemplos:
- Construcciones sin contar con parcela mínima
- Exceso de edificabilidad
Este tipo de construcciones podrán ser legalizables si pueden hacerse compatibles con el planeamiento mediante la demolición de parte de sus elementos (por ejemplo, si se ha construido de más).
Construcciones compatibles CON EL PLANEAMIENTO realizadas sin licencia
- Supuestos en los que, pudiendo pedir una licencia para realizar la obra ejecutada (porque el uso es compatible y se respetan los parámetros urbanísticos), no se ha solicitado la pertinente licencia para la realización de la obra. En estos casos también se considera como obra ilegal al haber quebrantado el orden jurídico urbanístico.
Si la construcción es 100% compatible con el ordenamiento, podrá legalizarse presentando el correspondiente proyecto de legalización realizado por un técnico competente (arquitecto, ingeniero, etc.).
- Cambios de uso
El planeamiento urbanístico no sólo determina cómo tiene que ser una construcción, sino también los usos que se pueden implantar en ella.
Ejemplo: Los "lofts", que suelen ser espacios no residenciales transformados en vivienda, muchas veces sin autorización.
Al igual que en el supuesto anterior, si el uso es compatible, podrá legalizarse mediante la presentación del correspondiente proyecto preparado por un técnico competente (arquitecto, ingeniero, etc.).
a) Si existe infracción y no ha prescrito
Si no ha prescrito la infracción cometida por los anteriores propietarios, la Administración puede actuar contra la misma, por lo que es posible que se pueda sufrir las consecuencias de un “expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Por ello, si bien no podrán imponerle una sanción económica al comprador -porque no es el infractor-, sí que podrá verse obligado a demoler, en todo o en parte, la construcción, hasta restaurar la legalidad.
Si el comprador no ha cometido la infracción urbanística, no podrán imponerle una sanción económica derivada de la infracción, pero sí podrán imponerle las medidas de restablecimiento (legalización o demolición), al ser el propietario de la vivienda.
Si transcurre el plazo de prescripción, nos encontraremos en el supuesto siguiente.
b) Si existe infracción pero ya ha prescrito
Si la infracción ha prescrito ( en Madrid 4 años desde la total terminación de la obra) sin que se haya abierto ningún expediente, la construcción tendrá la consideración de fuera de ordenación. Esto quiere decir que la facultad para realizar obras sobre ella estarán limitadas a las de mera conservación y ornato.
c) Si existe infracción pero se dicto orden de demolición
Si, a pesar de haber prescrito, en su momento se dictó una orden firme de demolición que no se ha ejecutado, es posible que la administración obligue a su ejecución, siempre que no hayan pasado los plazos de prescripción.
Este plazo de prescripción para la ejecución de una orden de demolición se ha establecido, en reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el plazo general de 15 años del Código Civil -ahora reducido a 5 años, tras la modificación introducida por la Ley 42/2015-.
Si como consecuencia de una denuncia o inspección municipal, el Ayuntamiento detecta que hemos cometido una infracción urbanística, deberá iniciar, sucesivamente, dos procedimientos administrativos:
a) Procedimiento de protección de legalidad urbanística
Tiene por objeto obligar al titular de la vivienda o local a restaurar la legalidad urbanística.
El Ayuntamiento nos remitirá un escrito (Orden de Legalización) donde nos informará de las actuaciones a realizar y del plazo que tenemos para ello (2 meses).
En caso de no cumplir lo indicado, continuará la tramitación del procedimiento administrativo, dando lugar, según se trate de obras o actividades, a la demolición de lo indebidamente construido o al cese y clausura de la actividad.
b) Procedimiento sancionador
Concluido el expediente de disciplina urbanística, se procederá a iniciar el correspondiente expediente sancionador.
El expediente sancionador, a diferencia del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, tiene por objeto, únicamente, imponer la correspondiente sanción a la persona que ha cometido la infracción urbanística.
MUY IMPORTANTE!!!: Ambos expedientes se tramitan de forma sucesiva, si bien, el cumplimiento de la sanción impuesta en el expediente sancionador en ningún caso restaura la legalidad urbanística, ni la legalización de la actuación exime, en ningún caso, del cumplimiento de la sanción impuesta.
En estos casos, lo mejor es iniciar los trámites para legalizar la actuación con la mayor celeridad posible, de manera que podamos obtener la licencia o presentar la declaración responsable antes de que el expediente de cese y clausura haya concluido.
La prescripción de las infracciones urbanísticas se producirá (En Madrid) por el transcurso de cuatro años, salvo las que afecten a zonas verdes y espacios libres que no tienen plazo de prescripción.
Teniendo en cuenta el plazo de prescripción mencionado en el párrafo anterior, si transcurren cuatro años desde la total terminación de una obra y no se ha abierto ningún expediente de disciplina urbanística, se entiende que ha caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, y en consecuencia, el Ayuntamiento no me puede obligar a legalizar, salvo que la infracción afecte a zonas verdes o espacios libes, en cuyo caso, podrá iniciar el expediente sin limitación de plazo.
Tal y como ha señalado la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la carga de la prueba de haber transcurrido el plazo de prescripción de la infracción, ha de soportarla, no la administración, sino quien voluntariamente se situó en la clandestinidad al realizar las obras.
En cuanto a los medios de prueba admisibles para probar la prescripción podemos señalar:
- Fotografías aéreas oficiales que acrediten que han transcurrido cuatro años desde la total terminación de las obras.
- - Documento notarial que acredite la existencia de la infracción urbanística habiendo transcurrido el plazo de cuatro años de prescripción.
- - Documento público válidamente emitido por el órgano competente de la Administración Pública que acredite que la Administración conocía o debía conocer la comisión de la infracción.
- - Certificados de técnicos que acrediten la realidad física y constructiva de las obras de hace más de cuatro años, en cuyo caso se deberá exigir que esté visado a afectos de la asunción de correspondiente responsabilidad en caso de falsedad u omisión.
En ningún caso se tendrán en cuenta a la hora de proceder a la declaración de la prescripción, facturas, albaranes y cualquier otro documento que no acrediten de forma fehaciente que a fecha de su emisión había sido consumada la infracción urbanística.
