¿QUÉ HACER CUANDO UN COPROPIETARIO SE NIEGA A VENDER LA VIVIENDA O A EXTINGUIR EL PROINDIVISO EXISTENTE?
Es habitual que exista condómino sobre una vivienda, como ocurre en viviendas adjudicadas por herencia a varios herederos, adquiridas en situación de pareja o casados en separación de bienes, incluso en régimen económico matrimonial de gananciales, pero siendo adquirido el bien inmueble antes de contraer matrimonio.
En muchas ocasiones las intenciones de los copropietarios sobre la vivienda difieren y esto propicia que uno o varios copropietarios quieran abandonar el condominio, bien vendiendo su parte al resto de copropietarios, bien vendiendo a un tercero el inmueble.
Es por ello que si no hay acuerdo sobre cómo extinguir el proindiviso existente, nos preguntemos si tenemos derecho a dejar de pertenecer a la copropiedad.
En este punto debemos recordar lo que establece el artículo 400 del Código civil: Ningún propietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Por otro lado el artículo 404 del mismo cuerpo legal establece que: Cuando la cosa fuera esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
La Acción de la División de la Cosa Común es, por tanto, uno de los derechos primordiales inherentes a la cualidad de comunero, ya que nadie puede ser compelido a permanecer contra su voluntad en comunión. Este derecho es incondicional e indiscutible y es de tal naturaleza y envergadura que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna.
ACUERDO EXTRAJUDICIAL COMO FASE PREVIA INDISPENSABLE.
Debemos recordar que, pese a lo expuesto anteriormente, y ante la clara viabilidad de todo procedimiento que tiene como finalidad la extinción del proindiviso, que en caso de no alcanzarse un acuerdo, se hace obligatorio la venta en pública subasta del inmueble, con admisión de licitadores extraños.
Es por ello que normalmente hay que agotar una negociación previa a la presentación de la demanda, que nos asegure la imposibilidad de acordar una venta o extinción del proindiviso amistosa.
Si debemos decir que el iniciar una vía judicial no nos aboca necesariamente a una pública subasta, nuestra experiencia nos dice que, una vez instada la demanda de extinción de proindiviso, se suelen llegar a acuerdos con anterioridad a instar la ejecución de la Sentencia que declare el derecho a extinguir el proindiviso existente.
Debemos decir que el procedimiento de división de la cosa común, en caso de acuerdo, sólo habría que materializarlo en Notaría, por la vía de venta a un tercero o extinción de proindiviso por la cual se queda con el inmueble uno de los comuneros.
Previamente a cerrar un acuerdo, o incluso instar una demanda, también hay que comprobar si el bien objeto del procedimiento es divisible, conforme al Plan de Ordenación Urbana. Esto es importante puesto que si uno de los copropietarios insta la división, siempre tendrá preferencia a la venta en pública subasta, cuestión que no suele ocurrir en la mayoría de los bienes.
En nuestro sistema jurídico, la copropiedad o condominio viene configurado como la comunidad aplicada al derecho de dominio, siendo la modalidad más relevante la comunidad de bienes y derechos.
En nuestro derecho ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, sin que los demás puedan oponerse, siempre que no exista pacto en contrario. Cada uno de los integrantes podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.
Si una vez declarado el derecho a extinguir el condominio por el Juzgado no hubiera acuerdo para su venta, se puede instar la ejecución de Sentencia, que consiste, si el bien no es divisible, en la puesta en venta en pública subasta de la vivienda.
Dentro del procedimiento de ejecución, hay un paso esencial que es imprescindible regular correctamente a los efectos de poder generar seguridad jurídica a tu cliente. Ese paso es la fijación del pliego de condiciones de la subasta.
En este artículo vamos a comentar alguno de los que se pueden proponer; es importante resaltar en ese pliego de condiciones, y veremos más adelante por qué, que estamos ante una división de la cosa común, y que, por tanto, de facto no hay ejecutante ni ejecutado como en un procedimiento hipotecario.
Es importante dejar reflejado el valor por el que sale la subasta y reseñar el 5% por el cual un tercero debe consignar si pretende pujar por la vivienda (los copropietarios estarían exentos de dicho pago).
Adjuntamos en este artículo demanda de ejecución de Sentencia que declara el derecho a nuestros representados a extinguir el proindiviso, en este caso, de una nave.
Generalmente una vez obtenida Sentencia firme que declara el derecho a extinguir el condominio, las partes suelen llegar a un acuerdo extrajudicial para que el inmueble sea vendido en Notaría, y evitando así la pública subasta.
Pero en ocasiones, como en el caso que nos ocupa, no se llega a un acuerdo, no quedando otra opción que instar al Juzgado que se ejecute ese derecho, el cuál sólo puede ejercitarse mediante la venta del inmueble en pública subasta.
Son procedimientos, las ejecuciones, en los cuales hay que comunicar un pliego de condiciones para la subasta, cuestión esencial a los efectos de amparar los derechos de nuestros representados, que podrán, por otro lado, asistir y participar en la pública subasta si así lo desean.
Compartimos modelo de oposición de demanda de extinción de proindiviso que se presenta contra nuestro cliente por el vehículo que compartía con su ex pareja.
Estamos ante un asunto peculiar, puesto que no existía régimen económico matrimonial que rigiera esa relación toda vez que no estaban casados. El vehículo está a nombre de la demandante, si bien se abonó con dinero, en gran parte, de nuestro cliente.
Por tanto, y así lo explicamos en nuestra contestación, entendemos que no procede una extinción de condominio al no existir éste; y tampoco está legitimado mi representado para responder de una reclamación sobre un vehículo que no le pertenece.
El procedimiento judicial de formación de inventario,dentro de la liquidación de la sociedad de gananciales, es fundamental a los efectos de fijar las partidas que, posteriormente, van a ser repartidas. En los procedimientos judiciales es importante fijar bien la formación de inventario, toda vez que las partidas que no sean incluidas en ese momento procesal no podrán aportarse en la fase de liquidación.
El procedimiento judicial parte primero de una demanda de formación de inventario, en dicha demanda se debe desglosar, no es necesario valorar, los bienes del activo y del pasivo de la sociedad de gananciales. En este inventario es importante conocer en profundidad qué son bienes gananciales y cuales no; por ejemplo, las aportaciones a la compra de una vivienda privativa de uno de los cónyuges deben incluirse en el activo de la sociedad, como unas cuantías que deben reclamarse al cónyuge beneficiado por esas aportaciones gananciales en beneficio de su patrimonio. Si fuese al revés, si las aportaciones se hicieron con patrimonio privativo en beneficio de un bien ganancial, esas cuantías deberán incluirse en el pasivo de la sociedad, como deuda de ésta a favor del cónyuge que aportó patrimonio privativo.
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