¿QUÉ HACER CUANDO UN COPROPIETARIO SE NIEGA A VENDER LA VIVIENDA O A EXTINGUIR EL PROINDIVISO EXISTENTE?
Es habitual que exista condómino sobre una vivienda, como ocurre en viviendas adjudicadas por herencia a varios herederos, adquiridas en situación de pareja o casados en separación de bienes, incluso en régimen económico matrimonial de gananciales, pero siendo adquirido el bien inmueble antes de contraer matrimonio.
En muchas ocasiones las intenciones de los copropietarios sobre la vivienda difieren y esto propicia que uno o varios copropietarios quieran abandonar el condominio, bien vendiendo su parte al resto de copropietarios, bien vendiendo a un tercero el inmueble.
Es por ello que si no hay acuerdo sobre cómo extinguir el proindiviso existente, nos preguntemos si tenemos derecho a dejar de pertenecer a la copropiedad.
En este punto debemos recordar lo que establece el artículo 400 del Código civil: Ningún propietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Por otro lado el artículo 404 del mismo cuerpo legal establece que: Cuando la cosa fuera esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
La Acción de la División de la Cosa Común es, por tanto, uno de los derechos primordiales inherentes a la cualidad de comunero, ya que nadie puede ser compelido a permanecer contra su voluntad en comunión. Este derecho es incondicional e indiscutible y es de tal naturaleza y envergadura que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna.
ACUERDO EXTRAJUDICIAL COMO FASE PREVIA INDISPENSABLE.
Debemos recordar que, pese a lo expuesto anteriormente, y ante la clara viabilidad de todo procedimiento que tiene como finalidad la extinción del proindiviso, que en caso de no alcanzarse un acuerdo, se hace obligatorio la venta en pública subasta del inmueble, con admisión de licitadores extraños.
Es por ello que normalmente hay que agotar una negociación previa a la presentación de la demanda, que nos asegure la imposibilidad de acordar una venta o extinción del proindiviso amistosa.
Si debemos decir que el iniciar una vía judicial no nos aboca necesariamente a una pública subasta, nuestra experiencia nos dice que, una vez instada la demanda de extinción de proindiviso, se suelen llegar a acuerdos con anterioridad a instar la ejecución de la Sentencia que declare el derecho a extinguir el proindiviso existente.
Debemos decir que el procedimiento de división de la cosa común, en caso de acuerdo, sólo habría que materializarlo en Notaría, por la vía de venta a un tercero o extinción de proindiviso por la cual se queda con el inmueble uno de los comuneros.
Previamente a cerrar un acuerdo, o incluso instar una demanda, también hay que comprobar si el bien objeto del procedimiento es divisible, conforme al Plan de Ordenación Urbana. Esto es importante puesto que si uno de los copropietarios insta la división, siempre tendrá preferencia a la venta en pública subasta, cuestión que no suele ocurrir en la mayoría de los bienes.
PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Una vez fuese agotada la vía amistosa, sólo quedaría presentar una demanda instando el derecho a la extinción de proindiviso. Estamos ante un procedimiento ordinario, previamente a la celebración de juicio se celebraría la Audiencia Previa, que tiene como objetivo la posibilidad de acercar posturas y llegar a un acuerdo, y en caso contrario la fijación de hechos controvertidos, y la proposición de prueba
Es muy difícil desvirtuar los derechos que se otorgan en los artículos 400 y 404 del Código civil, es por ello que en caso de oposición injustificada del demandado a extinguir el condominio, incurre en un riesgo alto de condena en costas.
Generalmente, y si el asunto no contiene alguna peculiaridad, el procedimiento en caso de no haber acuerdo, queda visto para sentencia, en un gran número de ocasiones en la propia Audiencia Previa, toda vez que no queda prueba por practicar; en su contrario se celebraría vista.
Una vez tengamos una resolución que nos otorga el derecho a extinguir el condominio, si la parte demandada sigue impidiendo el ejercicio del derecho que ya otorga una resolución, no quedaría otra alternativa que la ejecución de la Sentencia, con la correspondiente venta en pública subasta del inmueble, a la que podrán acudir los copropietarios a los efectos de adquirir el inmueble.
PROFESIONALES QUE ASUMAN LA VENTA DEL INMUEBLE
En el momento que las partes deciden finalmente vender el inmueble, circunstancia que se puede dar en cualquier momento, por muy avanzado que esté el procedimiento judicial, es indispensable delegar la venta a un equipo de profesionales que sean expertos en el mercado inmobiliario, y asuman la operación con la mayor rigurosidad y profesionalidad posible. En este punto, este despacho colabora con un equipo de profesionales líderes en el sector, que facilitarían una venta rápida y al mejor precio para el vendedor.
