En nuestro sistema jurídico, la copropiedad o condominio viene configurado como la comunidad aplicada al derecho de dominio, siendo la modalidad más relevante la comunidad de bienes y derechos.
En nuestro derecho ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, sin que los demás puedan oponerse, siempre que no exista pacto en contrario. Cada uno de los integrantes podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.
Si una vez declarado el derecho a extinguir el condominio por el Juzgado no hubiera acuerdo para su venta, se puede instar la ejecución de Sentencia, que consiste, si el bien no es divisible, en la puesta en venta en pública subasta de la vivienda.
Dentro del procedimiento de ejecución, hay un paso esencial que es imprescindible regular correctamente a los efectos de poder generar seguridad jurídica a tu cliente. Ese paso es la fijación del pliego de condiciones de la subasta.
En este artículo vamos a comentar alguno de los que se pueden proponer; es importante resaltar en ese pliego de condiciones, y veremos más adelante por qué, que estamos ante una división de la cosa común, y que, por tanto, de facto no hay ejecutante ni ejecutado como en un procedimiento hipotecario.
Es importante dejar reflejado el valor por el que sale la subasta y reseñar el 5% por el cual un tercero debe consignar si pretende pujar por la vivienda (los copropietarios estarían exentos de dicho pago).
Adjuntamos en este artículo demanda de ejecución de Sentencia que declara el derecho a nuestros representados a extinguir el proindiviso, en este caso, de una nave.
Generalmente una vez obtenida Sentencia firme que declara el derecho a extinguir el condominio, las partes suelen llegar a un acuerdo extrajudicial para que el inmueble sea vendido en Notaría, y evitando así la pública subasta.
Pero en ocasiones, como en el caso que nos ocupa, no se llega a un acuerdo, no quedando otra opción que instar al Juzgado que se ejecute ese derecho, el cuál sólo puede ejercitarse mediante la venta del inmueble en pública subasta.
Son procedimientos, las ejecuciones, en los cuales hay que comunicar un pliego de condiciones para la subasta, cuestión esencial a los efectos de amparar los derechos de nuestros representados, que podrán, por otro lado, asistir y participar en la pública subasta si así lo desean.
El procedimiento judicial de formación de inventario,dentro de la liquidación de la sociedad de gananciales, es fundamental a los efectos de fijar las partidas que, posteriormente, van a ser repartidas. En los procedimientos judiciales es importante fijar bien la formación de inventario, toda vez que las partidas que no sean incluidas en ese momento procesal no podrán aportarse en la fase de liquidación.
El procedimiento judicial parte primero de una demanda de formación de inventario, en dicha demanda se debe desglosar, no es necesario valorar, los bienes del activo y del pasivo de la sociedad de gananciales. En este inventario es importante conocer en profundidad qué son bienes gananciales y cuales no; por ejemplo, las aportaciones a la compra de una vivienda privativa de uno de los cónyuges deben incluirse en el activo de la sociedad, como unas cuantías que deben reclamarse al cónyuge beneficiado por esas aportaciones gananciales en beneficio de su patrimonio. Si fuese al revés, si las aportaciones se hicieron con patrimonio privativo en beneficio de un bien ganancial, esas cuantías deberán incluirse en el pasivo de la sociedad, como deuda de ésta a favor del cónyuge que aportó patrimonio privativo.
Compartimos en el presente artículo Resolución del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sanlúcar la Mayor, por la que se estima pretensión principal de nuestra representada. En el presente procedimiento nuestra representada reclamaba a su antigua pareja las aportaciones que se hicieron en beneficio de su patrimonio.
Es habitual que en situaciones de pareja, que no existe un régimen económico matrimonial, se compre patrimonio y al terminar la relación se pueda hacer balance de las aportaciones realizadas en beneficio de patrimonio del otro.En este caso se hicieron aportaciones para la compra de un inmueble que registralmente estaba a nombre de la parte contraria. El demandado reconoció en el procedimiento que esas aportaciones se hicieron, pero basó su negación a admitir esa deuda en el hecho de que existe un condominio sobre la vivienda y, por tanto, el procedimiento adecuado sería la de iniciar un procedimiento de extinción de condominio.
Es cuestión habitual que inmersos en la liquidación de la sociedad de gananciales, uno de los ex cónyuges tenga una deuda frente al otro en concepto de pensión de alimentos. Estamos hablando de una deuda personal, que no pertenece a la sociedad de gananciales y que, por tanto, siendo rigurosos no puede formar parte del inventario de la sociedad de gananciales.
Por tanto, en el inventario judicial no se puede incluir como partida la deuda de pensión de alimentos que uno de las partes pueda tener frente a la otra. El que no se entienda como partida de la sociedad, no significa, y esta es la cuestión esencial, que el lote que se adjudique al ex cónyuge deudor deba responder por la deuda de pensión de alimentos.
Es por todo lo anterior que es esencial iniciar la correspondiente ejecución de pensión de alimentos, con las ampliaciones que se deban ir realizando al amparo del incremento de deuda que se genere y, en el momento de liquidar la sociedad, solicitar del juzgado que se devengue, del lote que se pudiera adjudicar al progenitor deudor, la cantidad de pensión de alimentos que se adeude en ese momento.
Adjuntamos en este artículo demanda de liquidación de gananciales. Estamos ante la segunda fase, previamente se debe fijar el inventario al amparo del artículo 809 de la LEC.
Estamos por tanto en el procedimiento definitivo, el inventario ya es inamovible y la liquidación tiene como objetivo el reparto de la sociedad, pretendiendo siempre un reparto que evita condominios y compensaciones excesivas entre los cónyuges.
No olvidemos que, siguiendo las directrices del 810 de la LEC, en caso de no haber acuerdo entre las partes se designará un contador partidor que realizará las operaciones divisorias, y en su caso los tasadores pertinentes para objetivar el valor de los inmuebles.
La demanda de liquidación debe ser rigurosa, y se deben realizar valoraciones de las partidas, cuestión que no debe hacerse en el inventario. Es en estos momentos donde definitivamente se realiza la liquidación, y los valores y adjudicaciones deben ser claras y objetivas.
La comparecencia que prevé el artículo 810 de la LEC para llegar a un acuerdo debe ser esencial a los efectos de generar más costes a los clientes, toda vez que la designación de los profesionales (contador partidor, y peritos) es imprescindible y exigida por el 810 a falta de acuerdo.
Como norma general, en España todo copropietario puede pedir la disolución judicial de un bien cuya propiedad le pertenece no de forma exclusiva sino solo en una parte.
Es importante recalcar que la división de la cosa común la puede pedir en cualquier momento, siendo este un derecho imprescriptible.
Cuando se trata de bienes indivisibles ( Ej: Una casa, un coche, un local comercial..) el primer paso es negociar con los demás propietarios la adjudicación a uno de ellos compensando a los demás el precio.
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