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NOTICIAS SOBRE DERECHO URBANÍSTICO

  • CONSECUENCIAS DE LA REALIZACIÓN DE OBRAS ILEGALES. RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA

    lagasca abogados madrid obras ilegalesSi como consecuencia de una denuncia o inspección municipal, el Ayuntamiento detecta que hemos cometido una infracción urbanística, deberá iniciar, sucesivamente, dos procedimientos administrativos:

    1. Procedimiento de protección de legalidad urbanística.

    2. Procedimiento sancionador.

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  • CONSTRUCCIONES ILEGALES. RIESGOS DE COMPRAR UNA VIVIENDA ILEGAL

    lagasca abogados madrid construcciones ilegalesUna construcción es ilegal en términos urbanísticos cuando no cumple con la legalidad urbanística.

    En  términos generales, pueden distinguirse tres categorías:

    a) Construcciones contrarias al planeamiento.

    b) Construcciones compatibles con el planeamiento realizadas sin licencia.

    c) Cambios de uso.

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  • LA RENUNCIA Y CADUCIDAD DE LICENCIAS. POSIBILIDAD DE ACORDAR SU REHABILITACIÓN
    • LA RENUNCIA Y CADUCIDAD DE LICENCIAS.  POSIBILIDAD DE ACORDAR SU  REHABILITACIONA) RENUNCIA

    La renuncia de derechos parte de la consideración de ser un acto consciente y libre  en  virtud del cual una persona se desprende de un derecho adquirido o reconocido a su favor. Entre las características que definen la renuncia de derechos destacan:

      - Es un acto jurídico, destinado a producir consecuencias de derecho. 

      - Es unilateral, perfeccionándose por la manifestación de voluntad del titular del derecho, sin necesidad de que otra persona acepte la renuncia para que esta sea efectiva.  

      - Es abstracta, es decir, es irrelevante la causa que lleva a la renuncia del derecho.

      - Es irrevocable, ya que una vez firme la renuncia, el derecho renunciado desaparece del patrimonio del renunciante, y por ende, este no puede reincorporar lo por su mera voluntad otra vez.

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  • Ponencia impartida en la sede de Madrid de Keller Williams: "ASPECTOS URBANISTICOS A TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR O VENDER UNA VIVIENDA"

    El próximo lunes 25 de febrero de 2019 a las 17h, impartiremos una ponencia en la sede de Madrid de la inmobiliaria Keller Williams sobre el siguiente tema: "ASPECTOS URBANISTICOS A TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR O VENDER UNA VIVIENDA"

    [Más información]

  • PROBLEMAS DE COMPRAR O VENDER UNA VIVIENDA DONDE SE HAN REALIZADO OBRAS ILEGALES

    Ponemos a vuestra disposición el contenido de la ponencia impartida por este despacho relativa a las "Cuestiones Urbanísticas a tener en cuenta antes de comprar o vender una vivienda".

    En esta ponencia se pretende dar una visión de conjunto de los principales problemas que puede generar tanto para el comprador como para el vendedor la compra venta de una vivienda o local donde se han realizado obras ilegales.

    Estas cuestiones suelen no tenerse muy presentes a la hora de valorar la compra de un inmueble, pudiendo comportar serios problemas en el futuro ante la eventual apertura por parte del Ayuntamiento de los correspondientes expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística.

    A nuestro entender es importante tener en cuenta 6 aspectos fundamentales:

    Una construcción es ilegal en términos urbanísticos cuando no cumple con la legalidad urbanística. En términos generales, pueden distinguirse tres categorías:
    a) Construcciones contrarias al planeamiento.
    b) Construcciones compatibles con el planeamiento realizadas sin licencia.
    c) Cambios de uso.

    1. Construcciones contrarias al planeamiento
      Construcciones que, en ningún caso, están autorizadas por el planeamiento urbanístico, ya sea porque se han implantado en suelo no apto para la construcción o se han realizado sin observar las limitaciones establecidas en la Ley.
      Ejemplos:
      - Construcciones sin contar con parcela mínima
      - Exceso de edificabilidad

    Este tipo de construcciones podrán ser legalizables si pueden hacerse compatibles con el planeamiento mediante la demolición de parte de sus elementos (por ejemplo, si se ha construido de más).

    Construcciones compatibles CON EL PLANEAMIENTO realizadas sin licencia

    1. Supuestos en los que, pudiendo pedir una licencia para realizar la obra ejecutada (porque el uso es compatible y se respetan los parámetros urbanísticos), no se ha solicitado la pertinente licencia para la realización de la obra. En estos casos también se considera como obra ilegal al haber quebrantado el orden jurídico urbanístico.

    Si la construcción es 100% compatible con el ordenamiento, podrá legalizarse presentando el correspondiente proyecto de legalización realizado por un técnico competente (arquitecto, ingeniero, etc.).

    1. Cambios de uso
      El planeamiento urbanístico no sólo determina cómo tiene que ser una construcción, sino también los usos que se pueden implantar en ella.
      Ejemplo: Los "lofts", que suelen ser espacios no residenciales transformados en vivienda, muchas veces sin autorización.
      Al igual que en el supuesto anterior, si el uso es compatible, podrá legalizarse mediante la presentación del correspondiente proyecto preparado por un técnico competente (arquitecto, ingeniero, etc.).

    a) Si existe infracción y no ha prescrito

    Si no ha prescrito la infracción cometida por los anteriores propietarios, la Administración puede actuar contra la misma, por lo que es posible que se pueda sufrir las consecuencias de un “expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística.
    Por ello, si bien no podrán imponerle una sanción económica al comprador -porque no es el infractor-, sí que podrá verse obligado a demoler, en todo o en parte, la construcción, hasta restaurar la legalidad.
    Si el comprador no ha cometido la infracción urbanística, no podrán imponerle una sanción económica derivada de la infracción, pero sí podrán imponerle las medidas de restablecimiento (legalización o demolición), al ser el propietario de la vivienda.
    Si transcurre el plazo de prescripción, nos encontraremos en el supuesto siguiente.

    b) Si existe infracción pero ya ha prescrito

    Si la infracción ha prescrito ( en Madrid 4 años desde la total terminación de la obra) sin que se haya abierto ningún expediente, la construcción tendrá la consideración de fuera de ordenación. Esto quiere decir que la facultad para realizar obras sobre ella estarán limitadas a las de mera conservación y ornato.

    c) Si existe infracción pero se dicto orden de demolición

    Si, a pesar de haber prescrito, en su momento se dictó una orden firme de demolición que no se ha ejecutado, es posible que la administración obligue a su ejecución, siempre que no hayan pasado los plazos de prescripción
    Este plazo de prescripción para la ejecución de una orden de demolición se ha establecido, en reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el plazo general de 15 años del Código Civil -ahora reducido a 5 años, tras la modificación introducida por la Ley 42/2015-.

    Si como consecuencia de una denuncia o inspección municipal, el Ayuntamiento detecta que hemos cometido una infracción urbanística, deberá iniciar, sucesivamente, dos procedimientos administrativos:

    a) Procedimiento de protección de legalidad urbanística

    Tiene por objeto obligar al titular de la vivienda o local a restaurar la legalidad urbanística.
    El Ayuntamiento nos remitirá un escrito (Orden de Legalización) donde nos informará de las actuaciones a realizar y del plazo que tenemos para ello (2 meses).
    En caso de no cumplir lo indicado, continuará la tramitación del procedimiento administrativo, dando lugar, según se trate de obras o actividades, a la demolición de lo indebidamente construido o al cese y clausura de la actividad.

    b) Procedimiento sancionador

    Concluido el expediente de disciplina urbanística, se procederá a iniciar el correspondiente expediente sancionador.
    El expediente sancionador, a diferencia del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, tiene por objeto, únicamente, imponer la correspondiente sanción a la persona que ha cometido la infracción urbanística.
    MUY IMPORTANTE!!!: Ambos expedientes se tramitan de forma sucesiva, si bien, el cumplimiento de la sanción impuesta en el expediente sancionador en ningún caso restaura la legalidad urbanística, ni la legalización de la actuación exime, en ningún caso, del cumplimiento de la sanción impuesta.

    En estos casos, lo mejor es iniciar los trámites para legalizar la actuación con la mayor celeridad posible, de manera que podamos obtener la licencia o presentar la declaración responsable antes de que el expediente de cese y clausura haya concluido.

    La prescripción de las infracciones urbanísticas se producirá (En Madrid) por el transcurso de cuatro años, salvo las que afecten a zonas verdes y espacios libres que no tienen plazo de prescripción.

    Teniendo en cuenta el plazo de prescripción mencionado en el párrafo anterior, si transcurren cuatro años desde la total terminación de una obra y no se ha abierto ningún expediente de disciplina urbanística, se entiende que ha caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, y en consecuencia, el Ayuntamiento no me puede obligar a legalizar, salvo que la infracción afecte a zonas verdes o espacios libes, en cuyo caso, podrá iniciar el expediente sin limitación de plazo.

    Tal y como ha señalado la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la carga de la prueba de haber transcurrido el  plazo de prescripción de la infracción, ha de soportarla, no la administración, sino  quien voluntariamente se  situó en la clandestinidad al realizar las obras.

    En cuanto a los medios de prueba admisibles para probar la prescripción podemos señalar:

    - Fotografías aéreas oficiales que acrediten que han transcurrido cuatro años desde la total terminación de las obras.

    • - Documento notarial que acredite la existencia de la infracción urbanística habiendo transcurrido el plazo de cuatro años de prescripción.
    • - Documento público válidamente emitido por el órgano competente de la Administración Pública que acredite que la Administración conocía o debía conocer la comisión de la infracción.
    • - Certificados de técnicos que acrediten la realidad física y constructiva de las obras de hace más de cuatro años, en cuyo caso se deberá exigir que esté visado a afectos de la asunción de  correspondiente responsabilidad en caso de falsedad u omisión.

    En ningún caso se tendrán en cuenta a la hora de proceder a la declaración de la prescripción,  facturas, albaranes y cualquier otro documento que no acrediten de forma fehaciente que a fecha de su emisión había sido consumada la infracción urbanística.

  • ¿EN QUE SUPUESTOS PUEDO SOLICITAR UNA INDEMNIZACIÓN A LA ADMINISTRACIÓN POR MOTIVOS URBANÍSTICOS?

    lagasca abogados madrid supuestos indemnizatorios urbanisticos

    Los supuestos indemnizatorios urbanísticos son aquellos casos en que la Administración incurre en responsabilidad en el ejercicio de la actividad territorial o  urbanística.

    Tal y como se desprende del artículo 48 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos de los particulares que resulten de los siguientes supuestos:

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  • MODELO DE RECURSO DE REPOSICION CONTRA LA DECLARACIÓN DE INEFICACIA DE UNA DECLARACIÓN RESPONSABLE. EL PROBLEMA DE LOS DESPACHOS PROFESIONALES DOMÉSTICOS EN LA CIUDAD DE MADRID.

    Compartimos modelo de recurso de reposición contra una declaración de ineficacia de una declaración responsable. [Ver modelo] lagasca-abogados-recurso-reposicion-ineficacia-declaracion-responsable

    Es importante tener en cuenta que esta problemática es cada vez más habitual en la ciudad de Madrid.

    La declaración responsable, a diferencia de la licencia tradicional,  traslada la responsabilidad al ciudadano,  permitiendo el ejercicio de la actividad y la ejecución de obras asociadas a la misma desde el momento de su presentación y sin necesidad de un pronunciamiento previo  por parte de la administración.

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  • ¿DECLARACIÓN RESPONSABLE O LICENCIA?

    Actividades sometidas a la Ley 17/1997 de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas de la Comunidad de Madrid (LEPAR).

    PROBLEMAS DE APLICACION DE  LA DISPOSICION ADICIONAL NOVENA DE LA LEY.

    abogados madrid declaracion responsable o licenciaLa Disposición adicional Novena de la LEPAR, comienza poniendo de relieve una cuestión fundamental:

    “1. Los locales y establecimientos regulados en la presente Ley necesitarán previamente a su puesta en  funcionamiento la licencia municipal de funcionamiento o la declaración responsable del solicitante ante el Ayuntamiento, a elección del solicitante, sin perjuicio de otras autorizaciones que le fueran exigibles. 

    Este primer inciso de la Disposición permite al ciudadano optar, voluntariamente y  con carácter previo a la puesta en funcionamiento de la actividad, entre la tramitación del procedimiento de licencia Municipal de funcionamiento, o bien, la presentación de una declaración responsable.

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  • PRESCRIPCION DE OBRAS SIN LICENCIA. PREGUNTAS Y RESPUESTAS RELATIVAS A LA PRESCRIPCION DE INFRACCIONES URBANISTICAS EN LA COMUNIDAD DE MADRID.

    1. ¿Cuál es el plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas?

    La Ley del suelo de la Comunidad de Madrid establece en su artículo 236 que las infracciones urbanísticas prescriben por el transcurso de 4 años.

    2. ¿Todas las infracciones urbanísticas pueden ser objeto de prescripción?

    No. En ningún caso pueden ser objeto de prescripción las obras ejecutadas en zonas verdes y espacios libres.

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  • OBRAS SIN LICENCIA O DECLARACION RESPONSABLE. COMO ACTUAR ANTE LA APERTURA DE UN EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANISTICA POR PARTE DE UN AYUNTAMIENTO.

    Si como consecuencia de una denuncia o inspección Municipal, el ayuntamiento detecta que hemos cometido una infracción urbanística, deberá iniciar, sucesivamente, dos procedimientos administrativos:

    1. Procedimiento de protección de legalidad urbanística.Tiene por objeto obligar al titular de la vivienda o local a restaurar la legalidad urbanística.

    El Ayuntamiento nos remitirá un escrito (Orden de Legalización) donde nos informará de las actuaciones a realizar y del plazo que tenemos para ello (2 meses)

    En caso de no cumplir lo indicado, continuará la tramitación del procedimiento administrativo, dando lugar, según se trate de obras o actividades, a la demolición de lo indebidamente construido o al cese y clausura de la actividad.

    1. Procedimiento sancionador. Concluido el expediente de disciplina urbanística, se procederá a iniciar el correspondiente expediente sancionador.
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  • HE RENUNCIADO A MI LICENCIA; ¿PUEDO REHABILITARLA?

    Las licencias otorgan una serie de derechos, que como tal son renunciables.

    Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en su sentencia de 20 de Mayo de 1993 (RJ 3452) en la que no solo admite la posibilidad de renunciar a las mismas sino que además reconoce la posibilidad de que habiendo renunciado a una concreta licencia, es posible y conforme a derecho, la presentación por parte del mismo titular de una nueva solicitud de licencia urbanística para realizar las mismas actuaciones.

    La renuncia a una licencia implica que su titular expulsa voluntariamente de su esfera patrimonial los derechos amparados en la misma, es decir, esta desaparece de la esfera jurídica.

    Para que la renuncia a la licencia sea eficaz es necesario que se cumplan una serie de presupuestos:

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  • TRANSMISION DE LICENCIAS URBANISTICAS DE ACTIVIDADES

    El cambio de titularidad de una licencia de actividad es un trámite sencillo y ágil que permite a través de una mera comunicación, que la licencia objeto de transmisión pase directamente a nombre del nuevo titular.

    Es importante tener muy claro que no se trata de una licencia nueva, por lo que la transmisión no modificará la situación jurídica del titular, quedando el adquirente subrogado en el lugar y puesto del transmitente tanto en sus derechos y deberes urbanísticos como en los compromisos que este hubiera acordado con la Administración Pública.

    Es un trámite sencillo pero tiene una especial importancia, teniendo en cuenta que la actividad únicamente puede ejercerla quien tenga a su nombre la licencia de actividad.

    En el ámbito del Ayuntamiento de Madrid los requisitos del cambio de titularidad de licencias de actividad son los siguientes:

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  • LA ACCIÓN PÚBLICA EN MATERIA URBANÍSTICA

    accion-publica-urbanisticaLa acción pública, una especie de la acción popular prevista en el art. 125 de la Constitución (LA LEY 2500/1978) y en el art. 19 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LA LEY 1694/1985), viene recogida expresamente en el campo del urbanismo en la legislación estatal dentro del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, tanto en su art. 5, apartados c) (LA LEY 16530/2015), d) (LA LEY 16530/2015) y f) (LA LEY 16530/2015), como en su art. 62 (LA LEY 16530/2015) donde literalmente nos dice lo siguiente:
    «Artículo 62. Acción pública.

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  • DIFERENCIA ENTRE UN EXPEDIENTE DE RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA Y UN EXPEDIENTE SANCIONADOR URBANÍSTICO

    lagasca abogados expediente sancionadorSi como consecuencia de una denuncia o inspección Municipal, el ayuntamiento detecta que hemos cometido una infracción urbanística, deberá iniciar dos procedimientos administrativos:

    1. Procedimiento de protección de legalidad urbanística. Tiene por objeto obligar al titular de la vivienda o local a restaurar la legalidad urbanística. El Ayuntamiento nos remitirá un escrito (Orden de Legalización) donde nos informará de las actuaciones a realizar y del plazo que tenemos para ello (2 meses).

    En caso de no cumplir lo indicado, continuará la tramitación del procedimiento administrativo, dando lugar, según se trate de obras o actividades, a la demolición de lo indebidamente construido o al cese y clausura de la actividad.

    1. Procedimiento sancionador en materia urbanística. Concluido el expediente de disciplina urbanística, se procederá a iniciar el correspondiente expediente sancionador.
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  • Licencias y disciplina urbanística

    Sentencia obtenida por el despacho lagasca-abogados.es

    Importante sentencia obtenida por este despacho en un expediente de restablecimiento de legalidad urbanística consistente en la construcción de un cuerpo edificatorio sin licencia u orden de ejecución.

    El Juzgado de lo contencioso administrativo de Madrid ha declarado la caducidad de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística al haber quedado acreditado el transcurso de más de cuatro años desde la total terminación de las obras hasta la notificación de la orden de legalización.

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